۹۱۰۱۱۰۱۲-۱۴ ۰۸۱
یکشنبه ۳۰ خرداد ۱۴۰۰

تفاوت افراز و تفکیک

افراز بین دو یا چند شریک مشاعی قابل طرح است اما تفکیک نیازی به مشارکت چند نفر ندارد و یک مالک می تواند درخواست تفکیک ملک خود را نماید.

افراز در اصطلاحات حقوقی عبارت است از ( جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه) یا ( تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم ) به هر حال شرط اصلی در بحث افراز (( حالت اشاعه )) می باشد

در افراز، مرافعه و اختلاف در موضوع افراز، شرط است اما تفکیک بر پایه صلح است و نیازی به وجود اختلاف بین شرکا نیست و هرجاکه شرکا، اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، چاره کار درخواست افراز است.

در افراز، چه از اداره ثبت اسناد وچه دادگاه رای به افراز صادر می شود ولی در تفکیک، صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه صادر می شود. اعتراض به تفکیک دراداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می شود اما اعتراض به افراز قابل طرح در دادگاه است.

پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، تقسیم نامه صادر و به امضا شرکا می رسد اما پس از صدور رای افراز و عدم اعتراض در مهلت مقرر،کار افراز به اتمام رسیده و قابل بازبینی نیست.

اعتراض به تفکیک، درحین انجام عملیات اجرایی باعث توقف کار تفکیک می شود اما اعتراض به روند افراز حین عملیات اجرایی افراز، مسموع نیست وفقط پس از صدور، رای افراز قابل اعتراض در دادگاه صالح است.

ماده ۱۵۰ قانون ثبت در خصوص تفکیک چنین بیان داشته «هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه، باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیک به قرار هر ده هزار ریال دویست ریال از طرف ذی‌نفع پرداخت گردد».

ماده ۱۵۴ قانون ثبت (اصلاحی ۳۱/۴/۱۳۶۵) هم چنین اعلام می‌دارد: دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا اداره ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر نموده و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت رأساً نسبت به افراز یا تفکیک اقدام خواهند نمود.

از قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب۲۲/۱۲/۵۱ در رابطه با تفکیک یا افراز در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند، ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه‌ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز، دادگاه‌ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت با دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز، رأساً اقدام خواهند نمود.

ـ تفکیک در ادارات ثبت برای عرصه و اعیانی (آپارتمان)، هر کدام طبق ضوابط خاص خود انجام می‌شود.

ـ تفکیک عرصه با رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ انجام می‌شود و به موجب آن اداره ثبت اسناد و املاک مکلف است در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای انجام دهد که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می‌نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند، باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مرجع مذکور (اداره ثبت) مکلف است پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه‌ای که مالک ارائه می‌نماید عمل تفکیک را انجام دهد. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی، احداث می‌شوند متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.

بنا به آنچه در بالا ذکر گردید، در خصوص تفکیک عرصه (اراضی) مالک یا مالکین با در دست داشتن نقشه موردنظر درخواست خود را تسلیم اداره ثبت می‌نمایند و اداره ثبت، چنانچه ملک در محدوده قانونی شهرها یا حریم آن واقع شده باشد نقشه را جهت تأیید و اظهارنظر به شهرداری ارسال می‌کند و چنانچه ملک در خارج از محدوده قانونی شهر یا حریم شهر باشد به بخشداری یا فرمانداری یا استانداری ارسال و به شرح فوق‌الذکر عمل می‌شود.

تقسیم 

در اصطلاحات حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی حصص شرکاء در مال همچنین تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می‌شود شامل اموال منقول و غیرمنقول.

در مورد افراز با توجه به اینکه سهم هر یک از شرکاء مشخص شده و سند مالکیت آن به نام وی صادر می‌شود. تقسیم موضوعیت ندارد و آنچه بیشتر مصطلح است تقسیم بعد از تفکیک است و نحوه عمل به این ترتیب است که شرکاء ملک پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی می‌توانند با حضور در دفترخانه و با تنظیم و امضاء تقسیم نامه رسمی قطعات تفکیکی را به نسبت سهم مشاعی خود بین هم تقسیم نمایند و اداره ثبت به استناد تقسیم نامه مذکور اسناد مالکیت به نام شرکاء صادر می‌نماید.

 تفکیک آپارتمان 

آپارتمان‌های یک ساختمان را اداره ثبت می‌تواند تفکیک کند اما عرصه بنای شامل بر آپارتمان‌ها به حالت اشاعه باقی می‌ماند و قیمت عرصه نباید مأخذ احتساب هزینه تفکیک باشد.

در تفکیک آپارتمان رعایت تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶ و اصلاحی ۲۷/۶/۵۸) هم برای اداره ثبت و هم برای دفاتر اسناد رسمی الزامی است:

دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

همچنین در تفکیک آپارتمان‌ها توسط اداره ثبت رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و ۱۳۴۷ لازم‌الرعایه است.

امروزه تفکیک آپارتمان مطابق دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها (که ۶۷۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی ـ بخشنامه ۱۴۲۲۱/۴۱/۱ ـ ۳۰/۵/۱۳۸۲ سازمان محترم ثبت اسناد و املاک کشور) انجام می‌شود. در بند ۱ این دستورالعمل چنین بیان شده «پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار به وسیله مالک یا قائم‌مقام ولی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می‌شود. افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند».

بنابراین درخواست تفکیک آپارتمان از طریق دفاتر اسناد رسمی و ضمن ارسال گواهی پایان ساختمان به اداره ثبت انجام می‌شود و اداره ثبت با رعایت قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و نیز مفاد گواهی پایان ساختمان و مطابق دستورالعمل تفکیک آپارتمان نسبت به تنظیم صورت مجلس تفکیکی اقدام و صورت مجلس را به دفتر اسناد رسمی درخواست کننده ارسال می‌نماید و دفاتر اسناد رسمی بایستی دقیقاًَ مفاد صورت مجلس را که به نظر خیلی از حقوقدانان سند رسمی تلقی می‌شود رعایت و از تغییر و تفسیر در مفاد آن خودداری نمایند.

صورت مجلس تفکیکی 

صدور صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که تبدیل به چند واحد آپارتمان شده اند، پس از اخذ پایان کار از شهرداری مربوطه قابل انجام است. به این معنی که پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار، مالک به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی، تسلیم دفتر اسناد رسمی می نماید. سردفتر اسناد رسمی، تقاضای مالک یا مالکین را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می نماید و اداره ثبت اسناد  و املاک با ارجاع به کارشناس مربوطه،نسبت به صدور صورت مجلس تفکیکی، اقدام می نماید. اما صدور صورت مجلس تفکیکی، برای مالک یا مالکین عرصه خالی (زمین) هم امکان پذیر است و در این حالت نیازی به صدور پایان کار نیست و فقط نقشه زمین از شهرداری دریافت شده و ضمیمه درخواست می شود. پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، مالک یا مالکین، نسبت به تهیه و امضا تقسیم نامه به نسبت سهم خود اقدام می نمایند و اگر تقسیم نامه مورد توافق طرفین قرار نگیرد، صدور صورت مجلس تفکیکی، کار عبث و بیهوده ای می باشد. در این مرحله، امکان انتقال سند رسمی ملک به نام اشخاص ثالث وجود دارد.

استنکاف فروشنده از اخذ صورت مجلس تفکیکی 

گاهی اوقات ساختمان درحال ساخت توسط سازنده و یا سرمایه گذار و یا مالک، پیش فروش می شود. دراین حالت معمولا فروشنده اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و انتقال سند رسمی ملک را متعهد می شود. حال فرض کنیم بین شرکای سازنده ملک اختلافی ایجاد شد و نسبت به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و امضا تقسیم نامه و همچنین انتقال سند رسمی اقدامی انجام ندادند. در این حالت که صورت مجلس تفکیکی صادر نشده است تکلیف خریدار چیست؟ آیا خریدار می تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید؟ پاسخ به این سوال منفی است، چراکه دفتر اسناد رسمی بدون داشتن پایان کار صورت مجلس تفکیکی و همچنین تقسیم نامه ای که سهم هریک از مالکین را مشخص نموده باشد،مجاز به تنظیم و انتقال سند رسمی ملک نیست از طرفی با عنایت به عدم انجام مقدمات انتقال سند رسمی،دادگاه نیز نمی تواند حکم به الزام به انتقال سند رسمی به نام خریدار صادر نماید.طرح دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی،پایان کار و سایر ملزومات انتقال سند رسمی در این حالت،ضروری است.

مراحل طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی 

خریدار که در اینجا از وی با عنوان خواهان یاد می شود، اگر فقط قصد طرح دعوا مبنی بر الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی را داشته باشد، باید صرفا دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی نماید.

اما اگر قصد نهایی وی، تنظیم و اخذ سند رسمی ملک است، باید در خواسته ی خود الزام به اخذ پایان کار و الزام به تنظیم سند رسمی را نیز ذکر نماید.

این دعوا، از دعاوی مالی محسوب شده و باید ملک توسط خواهان قیمت گذاری شود. تاثیر این تعیین قیمت توسط خواهان، در تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی و همچنین مبلغ هزینه دادرسی بسیار حائز اهمیت است.

دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی 

قبل از ورود به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان می بایست دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، تقدیم دادگاه صالح نماید. دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، به طرفیت کلیه مالکین ملک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و همچنین اگر فروشنده وکیل داشته باشد به ظرفیت وکیل هم، طرح می شود. قرارداد منعقد شده بین طرفین و تصویر سند مالکیت و همچنین درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و تصویر کارت ملی از مدارک مورد نیاز طرح دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی می باشد. در صورتی که رای قطعی دادگاه مبنی بر الزام خوانده به اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار باشد و محکوم علیه از اجرای رای دادگاه استنکاف نماید بنا به دستور دادگاه، محکوم له نسبت به انجام این امور و پرداخت هزینه ها اقدام نموده ومی تواند کلیه هزینه های انجام شده و خسارات دادرسی ازجمله حق الوکاله وکیل را از مستنکف مطالبه نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی

اصولا یکی از موارد مهمی که همیشه قبل از طر ح هرگونه دعوی لازم است به آن توجه شود، بررسی دقیق مرجعی است که صلاحیت رسیدگی به دعوی مزبور را دارد. در خصوص دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی نیز ابتدائا می بایست مرجع صلاحیت دار تعیین گردد تا بدین وسیله از به هدر رفتن وقت و هزینه جلوگیری شود. همانطور که فوقا به آن اشاره شد، هر دعوای مالی می بایست توسط خواهان تقویم گردد. در اینجا تقویم به معنای ارزش گذاری است که ثمره آن در میزان هزینه دادرسی و مرجع صالح تاثیرگذار خواهد بود. بر اساس قوانین فعلی، ایت دعوی در هر حال با دادگاه است.